Как выбрать управляющего недвижимостью?
Проверка календарей бронирования, общение с гостями, ведение социальных сетей — управление арендной квартирой связано с множеством обязанностей. Если у вас есть несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду или вы совмещаете это с другой профессиональной деятельностью, рано или поздно вы можете столкнуться с новой задачей — наймом управляющего. Что следует учитывать при этом выборе? Может ли профессиональное управление недвижимостью помочь увеличить доход от аренды?
Почему стоит нанять управляющего недвижимостью?
Управление квартирами для краткосрочной аренды? Конечно, в таких местах, как Гданьск, Леба или Закопане — но зачем нанимать такого специалиста в небольших городах? Такое мышление распространено среди многих владельцев жилья — и это ошибка. Туристическая отрасль в Польше продолжает развиваться, и путешественники всё чаще выбирают не только крупные курорты, но и небольшие, спокойные города. Добавьте к этому поездки на концерты, спортивные мероприятия, которые проходят в разных уголках страны, — и причин предложить качественное жильё более чем достаточно. Хорошее предложение всегда привлечёт гостей. А вы должны обеспечить им обслуживание на высоком уровне.
Управление сетью арендных объектов или даже одной небольшой гостиницей зачастую требует наличия команды. С учётом объёма обязанностей, связанных с краткосрочной арендой, легко допустить мелкие ошибки, которые в долгосрочной перспективе могут обойтись недёшево. Опытный управляющий может взять на себя множество задач, помогая вам сэкономить время и деньги. Его задачи включают оптимизацию расходов по объекту и увеличение дохода от аренды.
Если вы и так прекрасно справляетесь — отлично. Но если вы чувствуете, что не отказались бы от дополнительной помощи или экспертного совета, наём профессионального управляющего может быть разумным решением. Вы работаете полный день? Даже если у вас только один объект, вы ведёте агротуристический бизнес или сдаёте студию в аренду на короткие сроки — справляться с этим в одиночку трудно, особенно в высокий сезон.
Список дел обширен: это не только бронирования и общение с гостями. Если вы серьёзно настроены на прибыль от аренды, вам придётся заняться продвижением, социальными сетями, создать сайт с календарём бронирований, возможно, даже поработать с дизайнером интерьеров. Если у вас нет знаний в этих областях и вы не можете делегировать задачи друзьям или родственникам, стоит рассмотреть возможность найма профессионала. Управляющий краткосрочной арендой обладает необходимыми знаниями и опытом, чтобы справиться со всеми сложностями, связанными с туристической отраслью.
Какие обязанности у управляющего недвижимостью?
Стандартный набор обязанностей управляющего по краткосрочной аренде включает в себя работу с OTA-платформами (онлайн-турагентствами), обновление календарей бронирований и общую поддержку в управлении объектом. Конечно, сюда входит и общение с гостями — по электронной почте, телефону, а при необходимости — лично. Возможно, вам уже приходилось сдавать жильё гостям, чьё пребывание оставило не самые приятные воспоминания. Управляющий занимается предварительной проверкой арендаторов, а также при необходимости взысканием платежей, компенсацией за ущерб, нанесённый гостями, и вопросами нарушений правил проживания.
Он также координирует работу служб уборки: назначает график, составляет список задач и проверяет состояние объекта после выполнения заказа. Управляющий следит за техническим состоянием здания — выявляет как мелкие, так и серьёзные неисправности, заказывает ремонт у специалистов и составляет отчёты о выполненных работах. Он может также посоветовать, куда и когда стоит вложиться — например, что стоит обновить или отремонтировать в квартире.
В зависимости от условий вашего договора, управляющий может взять на себя дополнительные задачи — вести переписку с коммунальными службами или ТСЖ, оплачивать текущие счета, заниматься налоговыми вопросами, связанными с арендой.
Также управляющий аренды незаменим в вопросах бюджетного планирования и стратегии ценообразования. Стоит прислушаться к его советам — или даже полностью доверить ему эту область, отслеживая результаты. Профессионал сосредоточен на максимизации прибыли — он запускает акции, следит за загрузкой жилья в течение всего года, реагирует на изменения в туристической отрасли. В его обязанности также могут входить управление аккаунтами в соцсетях, поддержка сайта объекта и взаимодействие с пользователями (включая ответы на негативные отзывы и учёт предложений гостей по дополнительным услугам).
Если у вас нет времени или компетенций в этих вопросах, поручите вашему управляющему контакт с дизайнером интерьеров и фотографом. Помните: профессионал знает актуальные тенденции и понимает, что ищут и ожидают клиенты. Кроме того, у него обычно есть проверенные партнёры, благодаря чему можно получить лучшие цены на оформление интерьера или фотосессию. Хотите сдавать жильё компаниям или агентствам для съёмок? Опытный управляющий точно знает, к кому обратиться!
Как найти хорошего управляющего недвижимостью
Поиск надёжного партнёра — это, как правило, сложный и длительный процесс. Тем не менее, стоит потратить время и усилия, чтобы убедиться, что вы выбрали человека не только с опытом и знанием отрасли, но и достойного доверия. LinkedIn, бизнес-профили Google и личные сайты — одни из самых популярных платформ, где управляющие рекламируют свои услуги. Будь то Сопот, Свиноуйсьце, Закопане или Карпач, такие специалисты чаще всего работают в крупных городах и популярных туристических направлениях — но профессионалов можно найти и в небольших населённых пунктах. Изучите специализированные форумы и профессиональные группы в социальных сетях — возможно, кто-то из коллег посоветует вам надёжное агентство или проверенного специалиста.
При выборе управляющего сравните спектр предлагаемых обязанностей у разных кандидатов. Попросите показать портфолио и подробно рассказать об опыте работы. Хорошей практикой будет личная встреча с каждым из потенциальных кандидатов. Во время такой встречи стоит запросить текущую статистику по загруженности объектов, которыми они управляют, а также их стратегию по увеличению вашего дохода.
Агентство или штатный управляющий?
Каждый арендодатель задумывается: что лучше — сотрудничество с агентством или наём постоянного сотрудника? Не основывайтесь только на цене — хотя нужно отметить, что услуги агентства часто обходятся дешевле. Обратите также внимание на пиковые сезоны — у агентств, как правило, больше ресурсов, и они могут обеспечить бесперебойное обслуживание. Если вы рассматриваете индивидуального специалиста, узнайте, управляет ли он другими объектами. Если да, спросите, как он справляется с «горячими» датами — Новым годом, праздниками, майскими выходными — и доступен ли он в это время.
Вы уже выбрали управляющего? Позаботьтесь о том, чтобы у вас был чётко составленный договор, в котором подробно перечислены обязанности управляющего. Вы можете проконсультироваться с юристом (во многих городах предоставляются бесплатные юридические консультации для жителей). Что касается оплаты, чаще всего управляющий получает комиссионное вознаграждение. Хотите оценить его работу? Попробуйте метод “тайного гостя” — попросите кого-то из друзей или родственников забронировать проживание и дать вам обратную связь.
Зимние каникулы — это не только активный отдых на улице. Когда погода не радует или гости просто хотят остаться в тепле, полезно иметь под рукой список интересных развлечений в помещении. Аквариумы во Вроцлаве или Гдыне, посещение музея — отличные варианты для всей семьи. Во время зимних каникул многие музеи и культурные центры проводят специальные мастер-классы для детей, театральные постановки, дневные лагеря. Кинотеатры предлагают интересные фильмы, а игровые залы, боулинг и даже бассейны — отличные варианты для семейного отдыха. Некоторые из этих мероприятий бесплатны, за другие взимается символическая плата. Обратитесь в местные туристические или культурные информационные центры за актуальными списками. Некоторые развлечения предназначены исключительно для детей — это отличная возможность для родителей расслабиться, прогуляться по городу или спокойно выпить кофе.
Как выбрать подходящего управляющего недвижимостью
- Определитесь: вам подходит сотрудничество с агентством или нужен постоянный сотрудник
- Изучите предложения на профессиональных форумах, в LinkedIn, спросите рекомендации у знакомых в отрасли
- Делайте ставку на знания и опыт, а не только на стоимость услуг
- Назначьте собеседования, чтобы оценить портфолио каждого кандидата
- Изучите показатели загрузки объектов, которыми они управляют
- Попросите кандидатов представить план увеличения доходности вашей недвижимости
- Чётко определите круг обязанностей управляющего
- Обговорите структуру оплаты труда
- Подготовьте официальный договор о сотрудничестве
- Защитите свои интересы — включите в договор пункт о досрочном расторжении
