Location de moyenne durée – comment gagner de l’argent et construire une entreprise immobilière stable ?
La location de moyenne durée gagne en popularité parmi les investisseurs immobiliers. Elle constitue un juste milieu entre la location de courte durée et la location de longue durée, en combinant flexibilité et revenus réguliers. Dans cet article, vous découvrirez ce qu’est la location de moyenne durée, pourquoi elle mérite votre attention et comment en faire un business rentable et stable.
1. Qu’est-ce que la location de moyenne durée ?
La location de moyenne durée consiste à louer un bien immobilier pour une période de 1 à 12 mois. Elle est particulièrement populaire parmi :
- les personnes en cours de relocalisation
- les employés sous contrat
- les étudiants étrangers
- les nomades numériques
- les personnes rénovant leur propre logement
Contrairement à la location de courte durée, elle ne nécessite pas une gestion fréquente des locataires, tout en générant des revenus plus élevés que la location classique de longue durée.
En quoi la location de moyenne durée diffère-t-elle des autres types de location ?
| Caractéristique | Location courte durée | Location moyenne durée | Location longue durée |
|---|---|---|---|
| Durée | 1-30 jours | 1-12 mois | 1 an ou plus |
| Revenus | Élevés mais irréguliers | Stables et élevés | Stables mais plus faibles |
| Implication | Élevée | Moyenne | Faible |
| Public cible | Touristes | Expatriés, professionnels | Résidents |
| Exigences formelles | Activité commerciale souvent requise | Dépend de la durée | Contrat civil |
2. Pourquoi investir dans la location de moyenne durée ?
Revenus plus élevés que dans la location longue durée
- les loyers en location de moyenne durée sont généralement plus élevés que dans la location longue durée (jusqu’à 20-50% de plus), bien qu’inférieurs à ceux de la location courte durée
- avec un bon emplacement et un bon niveau de finition, cela peut offrir un meilleur retour sur investissement (ROI)
Rotation et coûts plus faibles que dans la location courte durée
- moins de changements de locataires que dans la location au jour le jour, ce qui réduit la fréquence des nettoyages, des remises de clés et de la gestion des réservations
- coûts opérationnels plus faibles tout en maintenant des loyers attractifs
Moins de risques d’impayés et de locataires problématiques
- les locataires de moyenne durée sont souvent des professionnels, travailleurs à distance, employés relocalisés, étudiants étrangers, médecins sous contrat, etc.
- ce sont des personnes qui n’ont aucun intérêt à s’endetter ou à dégrader le bien, car elles prévoient de rester peu de temps, mais dans de bonnes conditions
Flexibilité pour le propriétaire
- vous pouvez ajuster votre stratégie locative en fonction de la saison (ex. moyenne durée en automne-printemps et courte durée en été)
- en cas de besoin, vous pouvez récupérer le logement plus facilement, par exemple si vous souhaitez le vendre ou l’utiliser vous-même
Réglementations fiscales et administratives avantageuses
- dans de nombreux pays, y compris la Pologne, la location de moyenne durée ne nécessite ni permis supplémentaire ni enregistrement d’activité commerciale, contrairement à la location courte durée
- possibilité de bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire de 8,5% (jusqu’à une certaine limite)
Demande croissante
- de plus en plus de personnes voyagent pour le travail, travaillent à distance ou se relocalisent temporairement – cela génère une demande réelle pour des logements confortables pour plusieurs semaines ou mois
- après la pandémie, les modes de travail et de mobilité ont évolué – la location moyenne durée a gagné en importance
Possibilité de professionnalisation et d’automatisation
- des plateformes telles que Flatio, Spotahome, HousingAnywhere, Airbnb (option “monthly stays”) ou des systèmes PMS spécialisés comme BedBooking permettent d’automatiser la gestion locative
3. Quels biens immobiliers conviennent le mieux à la location de moyenne durée ?
Types de biens idéaux
Studios et appartements 2 pièces
- forte demande parmi les célibataires, travailleurs relocalisés, étudiants étrangers, couples sans enfants
- faciles à meubler, nettoyer et entretenir
- abordables pour les locataires et rapides à louer
Appartements avec chambres séparées (pour colocataires)
- populaires pour la location de chambres pendant plusieurs mois – par exemple parmi les étudiants Erasmus, jeunes travailleurs, étrangers
- les appartements de 3-4 pièces fonctionnent bien, chacun disposant de son espace privé
Appartements “clé en main” – prêts à habiter
Les locataires de moyenne durée s’attendent à un logement entièrement équipé, notamment :
- cuisine avec ustensiles et électroménagers
- internet rapide
- machine à laver, parfois lave-vaisselle
- espace de travail – bureau et chaise confortables
- linge de lit et serviettes (optionnel)
Les biens en état brut sans équipement ne conviennent pas sans un investissement important en aménagement.
Emplacement – clé du succès
Meilleurs emplacements :
- proximité des centres d’affaires et bureaux : demande des employés relocalisés
- proche d’universités et écoles de langues : pour les étudiants étrangers et programmes d’échange
- bonnes connexions de transport (métro, bus) : les locataires veulent un accès rapide et pratique
- proche des hôpitaux et centres médicaux : pour médecins sous contrat, infirmiers, patients
- quartiers attractifs avec bonne infrastructure : magasins, salles de sport, cafés, parcs – la qualité de vie compte
À éviter
- logements de mauvais standard – les locataires de moyenne durée attendent un confort comparable à un hôtel ou Airbnb
- périphéries mal desservies – risque élevé de manque d’intérêt
- salles de bains partagées ou manque d’intimité – même en colocation, le confort est essentiel
- absence d’équipement – les locataires n’achèteront pas de meubles ou ustensiles pour 3 mois
4. Comment trouver des locataires ?
Pour la location de moyenne durée, il est conseillé d’utiliser plusieurs canaux :
- portails tels que RentFlat Poland, Spotahome, Flatio, OLX, Otodom, Rentberry
- plateformes pour nomades numériques : Airbnb (filtre “monthly stays”), HousingAnywhere
- collaboration avec des entreprises de relocalisation et agences RH
- site web personnel avec offre et formulaire de contact
Veillez à disposer de photos professionnelles, d’une description précise et de conditions de location clairement définies.
5. Comment construire un business stable avec la location de moyenne durée ?
Étapes essentielles :
- Commencez par un bien, testez le marché local et apprenez à connaître les besoins des locataires.
- Définissez votre modèle de fonctionnement – gestion autonome ou entreprise de gestion locative ?
- Soignez la qualité du service client – réaction rapide aux pannes, communication claire.
- Automatisez les processus – calendriers de réservation, signatures de contrats en ligne, systèmes de paiement.
- Développez votre portefeuille – après avoir acquis de l’expérience, investissez dans d’autres logements bien situés.
Résumé
La location de moyenne durée est une excellente manière de maximiser les revenus immobiliers tout en réduisant les risques et la charge de travail. Elle nécessite toutefois une bonne préparation, une connaissance du marché et une approche stratégique. Si vous recherchez un modèle d’investissement efficace même en période d’incertitude, celui-ci pourrait être votre meilleur choix.
