Srednjoročni najam – kako zarađivati i izgraditi stabilan posao u sektoru nekretnina?

Srednjoročni najam postaje sve popularniji među investitorima u nekretnine. Predstavlja zlatnu sredinu između kratkoročnog i dugoročnog najma, kombinirajući fleksibilnost i redoviti prihod. U ovom članku saznat ćete što je srednjoročni najam, zašto ga vrijedi razmotriti i kako na njemu izgraditi profitabilan i stabilan poslovni model.

1. Što je srednjoročni najam?

Srednjoročni najam predstavlja oblik iznajmljivanja nekretnine na razdoblje od 1 do 12 mjeseci. Posebno je popularan među:

• osobama koje se sele u drugi grad ili državu
• zaposlenicima na ugovor
• stranim studentima
• digitalnim nomadima
• ljudima koji renoviraju vlastiti dom

Za razliku od kratkoročnog najma, ne zahtijeva čestu smjenu gostiju i donosi veći prihod od klasičnog dugoročnog najma.

Kako se srednjoročni najam razlikuje od ostalih vrsta najma?

2. Zašto ulagati u srednjoročni najam?

Viši prihod nego kod dugoročnog najma

• cijene najma obično su 20-50% više nego kod dugoročnog modela
• uz dobru lokaciju i kvalitetan stan ROI može biti značajno veći

Manja rotacija i troškovi nego kod kratkoročnog najma

• manje promjena stanara → manje čišćenja, predaje ključeva i organizacije rezervacija
• niži operativni troškovi uz zadržavanje atraktivnih cijena

Manji rizik dugova i problematičnih najmoprimaca
Srednjoročni najmoprimci uglavnom su:

• stručnjaci na ugovor
• relokirani zaposlenici
• strani studenti
• liječnici i medicinsko osoblje
• digitalni nomadi

To su osobe koje ne žele stvarati probleme i cijene komfor.

Fleksibilnost za vlasnika nekretnine

• model se lako može prilagoditi sezoni (npr. srednjoročni najam jesen–proljeće, kratkoročni ljeti)
• lakše je vratiti nekretninu za prodaju ili osobnu upotrebu

Povoljna administracija i porezi

• u mnogim državama, uključujući Poljsku, srednjoročni najam ne zahtijeva registraciju djelatnosti poput kratkoročnog
• moguće korištenje pojednostavljenih poreznih modela

Rastuća potražnja

• sve više ljudi putuje zbog posla, radi na daljinu ili se privremeno seli
• nakon pandemije promijenile su se navike mobilnosti, što je dodatno povećalo potražnju

Mogućnost profesionalizacije i automatizacije

• platforme poput Flatio, Spotahome, HousingAnywhere, Airbnb (s opcijom “mjesečnih boravaka”) ili specijalizirani PMS (sustavi za upravljanje najmom) poput BedBookinga omogućuju vam automatizaciju upravljanja najmom

3. Koje su nekretnine najbolje za srednjoročni najam?

Idealne vrste objekata

Garsonijere te jednosobni i dvosobni stanovi

• visoka potražnja među pojedincima, relokiranim zaposlenicima, stranim studentima i parovima
• jednostavna oprema i održavanje
• pristupačna investicija i brza isplativost

Stanovi s odvojenim spavaćim sobama (za roommate model)

• traženi među Erasmus studentima, mladim profesionalcima i strancima
• optimalno su 3-4 sobe

Stanovi “spremni za useljenje”
Najmoprimci očekuju:

• opremljenu kuhinju
• brzi internet
• perilicu rublja, često i perilicu posuđa
• radni prostor (stol + stolica)
• posteljinu i ručnike (nije obavezno)

Lokacija je ključ

Najbolje područja su:

• blizu poslovnih zona i ureda
• u blizini sveučilišta i jezičnih škola
• dobro povezane javnim prijevozom
• blizu bolnica i medicinskih centara
• u sigurnim i razvijenim četvrtima

Izbjegavati:

• stanove lošeg standarda
• udaljene lokacije bez prijevoza
• nedostatak privatnosti
• stanove bez namještaja i opreme

4. Kako pronaći najmoprimce?

Kanali:

• portali: RentFlat Poland, Spotahome, Flatio, OLX, Otodom, Rentberry
• platforme za digitalne nomade: Airbnb (monthly stays), HousingAnywhere
• suradnja s relokacijskim tvrtkama i HR agencijama
• vlastita web stranica s ponudom

Važno: profesionalne fotografije, točan opis i jasni uvjeti najma.

5. Kako izgraditi stabilan posao na srednjoročnom najmu?

Ključni koraci:

• počnite s jednim objektom i analizirajte tržište
• odaberite model upravljanja – samostalno ili uz upravljačku tvrtku
• osigurajte visok standard i dobru komunikaciju
• automatizirajte procese – ugovore, plaćanja, rezervacije
• postupno širite portfelj kupnjom novih nekretnina

Zaključak

Srednjoročni najam odličan je način za povećanje profitabilnosti uz smanjenje rizika i operativnog opterećenja. Zahtijeva pripremu i dobar strateški pristup, ali nudi izuzetno stabilan model ulaganja, čak i u nesigurnim vremenima.