Oferujesz wynajem krótkoterminowy? Prawdopodobnie będziesz potrzebował licencji

Wynajem krótkoterminowy (STR) to prężnie rozwijająca się część branży turystycznej UE. Nic w tym dziwnego – cena i dostępność tego typu noclegów jest korzystniejsza niż w przypadku sieci hoteli. Na popularności STR korzystają oczywiście również sami właściciele obiektów, którzy w ten sposób dokładają cegiełkę do domowego budżetu lub tworzą z niego nawet główne źródło zarobków. Może to jednak ulec zmianie. Komisja Europejska chce ujednolicić zasady wynajmu krótkoterminowego na terenie UE – projekt jest zaplanowany na pierwszy kwartał 2022 roku.

Popyt na usługi STR

Szacuje się, że nawet co czwarta osoba szukająca noclegu poza swoim miejscem zamieszkania korzysta z STR, czyli wynajmu krótkoterminowego (maksymalnie na czas 30 dni).  Ten sektor branży turystycznej coraz lepiej sobie radzi, nawet w tak trudnych czasach, jak pandemia. Popyt na usługi STR utrzymuje się – w zależności od kraju – na poziomie zbliżonym do tego z 2019 roku (czyli przed ostatnimi utrudnieniami w podróżowaniu) lub nawet większym.

Niezależnie od tego, czy oferujesz nocleg w kwaterze prywatnej, domku letniskowym czy też użyczasz kawałek kanapy turystom, z pewnością obserwujesz zmiany, jakie zachodzą na rynku. Możliwość pracy zdalnej sprawia, że coraz więcej osób decyduje się na workation i tym samym szuka mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Listę Twoich klientów z pewnością zasilają także miłośnicy city break’ów, dłuższych wakacji, podróży służbowych, a nawet wyjazdów na imprezy kulturalne do innych miast czy krajów. Dla nich liczy się lokalizacja, cena i komfort, Ty z kolei masz sprawdzone i stałe źródło. Jak widać schemat działania STR jest prosty, a na spopularyzowanie tego typu usług miały wpływ również portale typu Airbnb czy VIRBO. Teraz jednak ma się to zmienić.

Interwencja na rynku mieszkaniowym

Sektor usług wynajmu krótkoterminowego ma swoje minusy. Atrakcyjne lokalizacje oferujące wynajem wakacyjny nie są dostosowane do tego, aby być „hotelem”. Wakacje często rodzą się innymi prawami, co niekoniecznie odpowiada wspólnocie mieszkaniowej i władzom danej miejscowości. Mieszkańcy skarżą się na imprezy, późne powroty turystów do mieszkania, brak miejsc parkingowych, hałas, śmieci, a nawet wzrost przestępczości. W efekcie STR nie tylko jest uciążliwe, ale również obniża wartość sąsiadujących nieruchomości. Miasto natomiast ponosi dodatkowe koszty związane z bezpieczeństwem i porządkiem.

Usługi wynajmu krótkoterminowego to również szara strefa, będąca nieuczciwą konkurencją dla legalnie działających właścicieli obiektów noclegowych. Rozwój usług STR wiąże się z mniejszą dostępnością mieszkań na sprzedaż czy lokum na wynajem długoterminowy. Tę kwestię poruszają nie tylko mieszkańcy, ale i na przykład studenci, którzy szukają swojego M na czas nauki na uczelni wyższej. Pojawia się też pytanie o przestrzeganie zasad BHP w tego typu usługach noclegowych.

W USA prawa dotyczące wynajmu krótkoterminowego istnieją już od dawna, ale nigdy nie udało się ich ujednolicić. W New Jersey obowiązuje specjalny podatek, w Kalifornii wymagany jest Certyfikat TOT, w innych stanach niezbędne może być zarejestrowanie się, uzyskanie licencji lub przestrzeganie szczególnych przepisów – również limitujących ilość noclegów w miesiącu bądź maksymalny przychód. W Republice Południowej Afryki również trwają aktywne prace dotyczące regulacji.

Z drugiej strony lokalne, chaotyczne przepisy utrudniają działalność platform z noclegami takich jak Airbnb, Booking czy VIRBO. Między mieszkańcami a właścicielami nieruchomości pod wynajem zaogniają się konflikty. Bywa tak, że te same zasady działania obejmują zarówno osoby prywatne, które okazjonalnie użyczają miejsca noclegowego, jak i te, które zawodowo zajmują się wynajmem obiektów noclegowych. Wynikiem takiej sytuacji są nierówne szanse w rozwoju ich działalności. Z pewnością niejednokrotnie sam złapałeś się za głowę, czytając przepisy dedykowane Twojej branży i zastanawiałeś się, jak wyróżnić się na tle konkurencji, zwłaszcza potężnych firm wykupujących całe budynki pod STR. Wszystkie te kwestie sprawiają, że zainteresowane strony zwróciły się o pomoc do Komisji UE. Z kolei jej celem jest próba uregulowania rynku. W jaki sposób chcą tego dokonać?

Inicjatywa dotycząca wynajmu krótkoterminowego

W 2021 Komisja Europejska poinformowała opinię publiczną o rozpoczęciu prac nad inicjatywą legislacyjną dotyczącą wynajmu krótkoterminowego.  Celem inicjatywy jest zadbanie o rozwój usług wynajmu krótkoterminowego, sprawiedliwy dla całego sektora turystycznego.  Zaproponowane rozwiązania dla osób i firm wynajmujących obiekty, władz miasta i platform noclegowych mają brać pod uwagę interes publiczny, a także skupiać się na korzyściach dla małych oraz średnich przedsiębiorstw. Brzmi dobrze, choć nie wszyscy mogą być zadowoleni z rozwoju sytuacji.

Pierwsze interwencje na rynku usług wynajmu krótkoterminowego są już podejmowane przez władze krajowe lub lokalne, a tym samym odnoszą się jedynie do konkretnych lokalizacji UE. Jakie działania przeprowadzono oraz jakie są ich efekty? Oto kilka przykładów. Aż o 75% spadła liczba dostępnych miejsc noclegowych na platformach noclegowych na wynajem krótkoterminowy w Amsterdamie po tym, jak władze wprowadziły rejestrację lokalizacji miejsc. Próba całkowitego zakazu świadczenia tego typu usług noclegowych w centrum miasta została uchylona przez holenderski sąd administracyjny. Airbnb usunęło ze swojej oferty noclegi w mieszkaniach komunalnych w Wiedniu. Tamtejsze władze interweniowały, ponieważ wciąż wiele osób praktykowało tego typu usługi, mimo iż obowiązuje zakaz podnajmowania mieszkań komunalnych.  W Paryżu wprowadzono rejestrację podatkową dla osób oferujących noclegi krótkoterminowe i limit maksymalnie 120 noclegów rocznie. To spory cios dla właścicieli obiektów noclegowych, ale takie działania spowodowały także spadek czynszu mieszkań w mieście.

Zaostrzenie przepisów wprowadzają już same platformy noclegowe, jak chociażby wspomniane Airbnb, które jest zwolennikiem tego, aby Komisja Europejska wprowadziła system licencyjny dla wynajmu noclegów w UE. Głos platformy z pewnością się liczy, biorąc pod uwagę, że UE jest jego najważniejszym rynkiem.

Komisja Europejska a STR

Czas nadsyłania opinii oraz konsultacji publicznych dotyczących inicjatywy związanej z usługami wynajmu krótkoterminowego minął 13 grudnia 2021 roku. Czego możemy się spodziewać po działaniach Komisji? Z pewnością próby wprowadzenia systemu licencyjnego, jednolitego dla całej UE. Miałoby to wyeliminować szarą strefę (brak licencji oznaczałby m.in. niemożliwość rejestracji swojej oferty na platformach noclegowych), dostarczyć informacji na temat właścicieli obiektów i ich usług władzom, a także zapewnić komfort mieszkańcom. Komisja przyznaje, że obecnie niektóre przypisy wręcz utrudniają działanie małym i średnim przedsiębiorstwom, a wprowadzane lokalnie zasady są powodem chaosu. Zaznacza także, że chce zrównoważyć interes publiczny oraz dostawców usług wynajmu krótkoterminowego. Nowe przepisy miałyby dać narzędzia władzom do uregulowania kwestii wynajmu krótkoterminowego. KE podkreśla jednocześnie, że nie wpłynie na zagospodarowanie przestrzenne i zasady planowania urbanistycznego.

Wprowadzenie zezwolenia na wielokrotny wynajem krótkoterminowy ma wyeliminować nieuczciwą konkurencję i rozwiązać problem braku dostępności mieszkań na długoterminowy wynajem. Może wpłynąć na zmniejszenie liczby dostępnych ofert noclegowych na krótki wynajem. Te, które zostaną w ofercie, z pewnością będą mogły liczyć na duże zainteresowanie ze strony klientów. Pojawia się także ryzyko, że cena za tego typu usługi może więc wzrosnąć.

Zgodnie z planem Komisja ma przyjąć inicjatywę w I kwartale 2022, pozostaje zatem czekać na zajęcie przez nią stanowiska i przedstawienie nowych przepisów dla STR.