Arrendamento de curta duração – bom negócio ou fonte de problemas?
Há anos que investir em imóveis é uma das melhores formas de aplicar capital, como comprovam empresários em todo o mundo. Cada vez mais pessoas investem as suas poupanças ou capital empresarial na compra de imóveis e na sua utilização para fins lucrativos, nomeadamente através do arrendamento de curta duração.
O arrendamento de curta duração não é uma prática nova. Conhecido por todos através das experiências de férias, assume hoje apenas novas formas e torna-se, para muitos, uma forma de negócio.
A isto deve-se a vários fatores, entre os quais o desenvolvimento intenso das plataformas online e das aplicações turísticas que ligam, de forma perfeita, a oferta e a procura. O fácil acesso a ofertas de alojamento para arrendamento em todo o mundo influenciou significativamente a expansão desta prática, que é frequentemente comparada e contraposta ao arrendamento de longa duração. Esta segunda forma é mais conhecida e parece estar melhor regulamentada juridicamente, sendo, por isso, teoricamente mais segura. Muitos proprietários ponderam o arrendamento de curta duração, mas, por receio do desconhecido e do que se lê nos portais da especialidade, não optam por este tipo de arrendamento. Mas será correto? Tentaremos responder a esta questão neste artigo.
O que é o arrendamento de curta duração?
Embora para muitos seja óbvio, vale a pena traçar claramente as diferenças entre o arrendamento de curta duração e o arrendamento de longa duração. O arrendamento de curta duração pode ser definido de forma simples como um arrendamento comercial para hóspedes que ocupam o imóvel por um curto período de tempo e que não o utilizam como residência principal. Que período se pode chamar de “curto”? Tudo depende da forma que oferecemos aos nossos hóspedes. O arrendamento de curta duração pode ser diário, num sistema semelhante a uma estadia em hotel. Pode ser uma noite, várias noites ou até algumas semanas. Quanto ao tipo de inquilinos, podem ser particulares ou empresas.
Acontece também que o arrendamento de curta duração assuma a forma de arrendar uma parte separada do próprio imóvel ou até de partilhar a habitação onde reside o proprietário.
Estas diferentes formas de arrendamento de curta duração têm os seus efeitos positivos e negativos, mas é, sem dúvida, uma atividade rentável. A rentabilidade do arrendamento de curta duração abriu novos mercados para o investimento imobiliário e para a geração de rendimentos. Em muitas cidades já funciona de forma fluida o arrendamento de curta duração feito de forma profissional por investidores que gerem vários imóveis destinados permanentemente ao arrendamento turístico. Fala-se mesmo em estudos que indicaram que o aumento do arrendamento de curta duração contribuiu para a diminuição da oferta de arrendamento de longa duração. Isto confirmaria claramente a ideia de que o arrendamento de curta duração é uma boa ideia de negócio e desperta interesse.
Vantagens do arrendamento de curta duração
Os argumentos a favor da rentabilidade do arrendamento de curta duração e das vantagens desta atividade podem ser facilmente enumerados em alguns pontos:
- Aumento do potencial de rendimento
O proprietário com arrendamento de curta duração tem a possibilidade de ajustar rapidamente as tarifas ao mercado atual, aumentando o potencial de lucros. - Maior facilidade em realizar reparações regulares
Os inquilinos de curta duração ficam apenas alguns dias ou uma semana, permitindo ao proprietário efetuar reparações regulares de forma mais acessível e evitar reparações dispendiosas. - Maior flexibilidade
Para os investidores que desejam vender os seus imóveis, existe a possibilidade de celebrar contratos de curta duração, mantendo as habitações disponíveis caso surja um comprador.
Mas será tudo assim tão simples? Será que esta atividade não envolve riscos nem problemas? Mais sobre isso na próxima parte do artigo.
Problemas mais comuns dos senhorios
Tal como o arrendamento de longa duração, também este tipo de arrendamento envolve riscos e requer uma série de ações que podem proteger o proprietário de problemas. As vantagens acima referidas são as razões pelas quais a maioria dos proprietários optou por esta forma de arrendamento. No entanto, vale sempre a pena conhecer bem as vantagens e desvantagens de uma forma de negócio, para poder evitar as segundas e desfrutar das primeiras.
Ao optar pelo arrendamento de curta duração, devemos lembrar-nos das suas desvantagens:
- Grande desgaste do imóvel
Este é o problema mais importante e frequente com que os senhorios se deparam. A principal razão para danos, sujidade, roubos ou avarias de equipamentos é a elevada rotatividade de pessoas no imóvel. A oferta de arrendamento de curta duração destina-se também a grupos que não associam o seu futuro ao alojamento, pelo que nem sempre sentem necessidade de cuidar dele. - Rendimentos irregulares
Muitas vezes o arrendamento de curta duração é marcado pela sazonalidade. Claro que isto depende da localização. Se formos proprietários de um apartamento no centro de uma grande cidade, este problema certamente não se coloca. Já em localidades costeiras, serranas ou rurais, a situação é diferente. Esta falta de estabilidade financeira pode desmotivar, mas injustamente. O planeamento correto da utilização do imóvel nos meses “mortos” e a adaptação do estilo de vida ao tipo de rendimentos permitem que seja um negócio rentável. - Grande concorrência
Um problema comum em muitos setores, mas não há motivo para excessiva preocupação. A concorrência prova que o negócio é viável. Cuidar do marketing, do estado do imóvel, da visibilidade e do atendimento ao cliente permitirá não ser afastado e atuar tranquilamente no mercado. - Custo do marketing
Este ponto está diretamente ligado ao anterior: apenas um bom marketing permitirá a continuidade dos rendimentos e o aumento dos lucros. É necessária uma publicidade adequada e direcionada ao público-alvo. - Equipamento adequado do imóvel
Ao acolher hóspedes por alguns dias, não podemos esperar que tragam ferro de engomar, tábua, frigorífico ou secador de cabelo. Estes equipamentos devem estar incluídos no equipamento padrão. Se quisermos aumentar as probabilidades de manterem o espaço limpo, são também necessários aspirador, esfregona e vassouras. Atualmente os hóspedes são cada vez mais exigentes e, se quiser destacar-se e agradar aos seus clientes, pense em oferecer uma torradeira, uma máquina de café ou um micro-ondas.
Convém ainda referir que pode acontecer que algum dos equipamentos disponibilizados se avarie ou desapareça em circunstâncias inexplicáveis. Deve-se incluir isto no risco e nos custos fixos para não ser surpreendido.
Como se vê, existem desvantagens neste tipo de arrendamento, mas felizmente existem ferramentas e métodos que ajudam a lidar com elas.
Hóspedes problemáticos – como lidar com eles?
Entre os pontos negativos referidos acima, podemos distinguir aqueles que dependem diretamente das nossas ações, como o marketing adequado e a postura correta perante a concorrência, e aqueles que parecem independentes, mas que muitas vezes se tornam um verdadeiro pesadelo para os senhorios. Hóspedes problemáticos – sujam, destroem, fazem barulho, roubam… . Estamos impotentes perante este tipo de comportamento? Devemos então desistir para evitar problemas? Não! De modo nenhum. As ferramentas atuais e os métodos comprovados permitem desfrutar de um negócio bem-sucedido. Eis alguns conselhos.
Regulamento bem elaborado
É um ponto no qual devemos investir algum tempo. Se necessário, recorra à ajuda de um advogado. Porque é tão importante? É a sua base para quaisquer reclamações. É o documento ao qual pode recorrer em qualquer momento, sobretudo em situações de confronto com um hóspede desonesto ou problemático. Adapte-o plenamente ao seu imóvel, ao seu fim, ao seu equipamento e a eventuais regulamentos da administração ou da comunidade a que pertence. Vale a pena incluir nele quando deve ser deixado o apartamento, onde deixar as chaves, se é permitido fumar e a partir de que hora se aplica o silêncio noturno.
Valor adequado da caução
É importante em qualquer imóvel. Ao definir a caução, tenha em conta o equipamento disponibilizado e a duração da estadia. Defina claramente e explique o valor no regulamento referido acima.
Calendário móvel BedBooking
Uma aplicação de calendário, ou seja, um calendário móvel, é sem dúvida o melhor aliado do senhorio moderno. Não só permite gerir de forma rápida e simples todos os imóveis ou quartos que arrenda, como também comunicar com os hóspedes. O sistema de reservas online da BedBooking é muito mais do que um calendário – é uma ferramenta para gerir eficazmente o arrendamento de curta duração, que facilita muitas tarefas e otimiza o negócio. Nesta aplicação pode controlar todos os pagamentos, preparar o imóvel a tempo para a chegada de novos hóspedes e oferecer uma comunicação fluida graças a modelos de mensagens personalizados com etiquetas dinâmicas, como o nome do hóspede, a data de check-in ou o preço da estadia. A aplicação está disponível em 24 idiomas, pelo que pode promover a sua atividade em todo o mundo, sem limitações.
Se, depois de ler este artigo, ficou convencido de que o arrendamento de curta duração pode ser a solução certa para si e encontrou resposta para as suas dúvidas, a nossa aplicação pode ajudá-lo a gerir as locações de forma moderna e eficiente. Na BedBooking trabalhamos há muitos anos com proprietários de arrendamentos de curta duração, fornecendo soluções inovadoras e a possibilidade de gerir remotamente o negócio de arrendamento. O nosso calendário móvel permitiu a proprietários de todo o mundo abrir as portas a milhões de hóspedes.
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