Czy muszę mieć działalność gospodarczą przy wynajmie krótkoterminowym?

Właściciele mieszkań i pokoi coraz częściej oferują wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem serwisów takich jak Airbnb Booking.com czy OLX. Pojawia się jednak kluczowe pytanie: czy wynajmujący mieszkania musi mieć firmę (działalność gospodarczą) do legalnego rozliczania takiego najmu? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od spełnienia określonych warunków. W tym poradniku wyjaśniamy różnice między najmem prywatnym a usługą zakwaterowania, omawiamy interpretacje podatkowe, a także podpowiadamy, kiedy wymagana jest rejestracja firmy (JDG) oraz czy możliwa jest działalność nierejestrowana. Dowiesz się również, jak wygląda rozliczenie najmu z Airbnb i Booking.com oraz jak uzyskać interpretację indywidualną KIS w razie wątpliwości.

Najem prywatny a usługi krótkotrwałego zakwaterowania – podstawowe różnice

Choć potocznie mówimy o „wynajmie krótkoterminowym”, w świetle przepisów taki rodzaj działalności to usługa krótkotrwałego zakwaterowania, a nie klasyczny najem lokalu. Polska Klasyfikacja Działalności (PKD) oraz Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU) wyraźnie rozróżniają długoterminowy najem od usług krótkiego zakwaterowania. Najem prywatny dotyczy udostępnienia nieruchomości na cele mieszkaniowe – przykładowo PKD 68.20.Z obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Z kolei wynajem na doby podpada pod PKD 55.20.Z, czyli „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”. To oznacza, że oferta noclegów dla turystów traktowana jest jak działalność z branży hotelarskiej, a nie jak zwykłe udostępnienie mieszkania.

Kilka kluczowych różnic między najmem a usługą zakwaterowania:

• Cel i czas trwania: Najem długoterminowy zapewnia lokum do stałego zamieszkania, zwykle na wiele miesięcy lub lat. Najem krótkoterminowy ma charakter tymczasowego noclegu – goście zatrzymują się na jedną lub kilka nocy, często w celach turystycznych lub biznesowych.
• Zakres usług: Przy zwykłym najmie właściciel zazwyczaj nie świadczy dodatkowych usług poza oddaniem lokalu do użytku. W przypadku usług zakwaterowania właściciel często zapewnia dodatkowe udogodnienia typowe dla branży hotelarskiej, np. sprzątanie po gościach, wymianę pościeli, internet, a czasem nawet recepcję czy pomoc w organizacji pobytu.
• Regulacje prawne i podatkowe: Wynajem na doby jest formalnie traktowany jako usługa noclegowa, co wiąże się z innymi przepisami niż tradycyjny najem. Tego typu działalność zalicza się do PKD 55.20.Z, co wymaga m.in. rejestracji działalności gospodarczej i spełnienia wymogów dotyczących usług hotelarskich. Natomiast najem prywatny (np. najem mieszkania na cele mieszkaniowe) może być prowadzony bez zakładania firmy.
  

W praktyce powyższe różnice oznaczają, że oferowanie noclegów na krótkie pobyty zorganizowane w sposób podobny do usług hotelowych jest traktowane przez organy jako działalność gospodarcza. Określenie „wynajem krótkoterminowy” bywa mylące – z formalnego punktu widzenia nie jest to „najem” w rozumieniu ustawy o PIT, lecz usługa zakwaterowania. To rozróżnienie ma konsekwencje podatkowe, m.in. dla stawki VAT (noclegi turystyczne podlegają 8% VAT zamiast zwolnienia właściwego dla najmu mieszkaniowego na cele mieszkalne) oraz formy opodatkowania przychodów.

Czy wynajem na doby można rozliczać bez firmy? Stanowisko KIS i interpretacje

Polskie przepisy podatkowe nie zawierają wprost definicji „najmu krótkoterminowego”. Ustawa o PIT wyróżnia jedynie dwa źródła przychodów, które mogą tu wchodzić w grę: pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem itp. (tzw. najem prywatny). Co istotne, to podatnik sam musi zdecydować, do którego źródła zaliczy przychody z wynajmu. Krajowa Informacja Skarbowa w odpowiedzi na zapytanie wskazała:

„Źródłem przychodu jest także najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą. W związku z powyższym to podatnik musi zdecydować, do jakiego źródła będzie zaliczał przychody z najmu. Prawidłowa kwalifikacja determinuje bowiem zakres i sposób późniejszych obowiązków podatnika. Oceny i kwalifikacji w tym zakresie winien dokonać samodzielnie podatnik na podstawie okoliczności konkretnej sprawy.”

Innymi słowy, przepisy dają podatnikowi wybór, czy traktować przychody z wynajmu jako najem prywatny czy jako przychody z działalności gospodarczej – w zależności od charakteru i okoliczności prowadzonej aktywności. Co więcej, ustawodawca nie wprowadził jednoznacznych kryteriów liczbowych odróżniających najem prywatny od działalności. KIS podkreśla, że pojedyncze czynniki, takie jak liczba wynajmowanych lokali, czas trwania umów, cel wynajmu, wysokość przychodów czy forma ogłoszenia, nie stanowią same w sobie decydującego kryterium zmuszającego do założenia firmy:

„Przepisy ustawy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do wskazanego źródła od spełnienia pojedynczych przesłanek, tj. m.in. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal jest wynajmowany, wysokości przychodów z najmu czy umieszczenia ogłoszenia w konkretnym miejscu. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, i zaliczenia do przychodów z działalności gospodarczej.”

Takie stanowisko oznacza, że nawet krótkotrwałe wynajmy mogą być potencjalnie rozliczane w ramach najmu prywatnego – o ile okoliczności pozwalają uznać je za zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem, a nie działalność prowadzoną w sposób zorganizowany. Rzeczywiście, w ostatnich latach pojawiło się wiele interpretacji indywidualnych, w których fiskus potwierdzał możliwość rozliczenia najmu na doby jako najmu prywatnego (ryczałtem 8,5%/12,5%). Przykładowo:

• Interpretacja z 5 sierpnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.478.2024.1.KD) – Wnioskodawczyni opisała, że wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo okazjonalnie, gdy akurat nie korzysta z niego jej rodzina. Nie oferuje żadnych usług dodatkowych dla gości, a czynności związane z najmem wykonuje sama (przy wsparciu męża). Dyrektor KIS uznał, że w takiej sytuacji mamy do czynienia z najmem prywatnym.

• Interpretacja z 4 sierpnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP) – Podatniczka osiągała przychody z wynajmu dwóch mieszkań: jedno wynajmowała długoterminowo, a drugie (będąc współwłaścicielką) krótkoterminowo za pośrednictwem portali. Najmem zajmowała się osobiście, bez pośredników. Fiskus także zgodził się, że może to rozliczać w ramach najmu prywatnego.

Powyższe interpretacje wykorzystały w uzasadnieniu uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). W uchwale tej NSA stwierdził, że to podatnik decyduje, czy dany składnik majątku powiązać z działalnością gospodarczą, czy zachować go poza działalnością i oddać np. w najem. Innymi słowy, samo posiadanie nawet kilku mieszkań na wynajem nie przesądza jeszcze o działalności – dopóki podatnik formalnie nie włączy ich do firmy, przychody domyślnie mogą być traktowane jako najem prywatny. Uchwała NSA stała się podstawą korzystnych dla podatników interpretacji, dając możliwość wyboru sposobu rozliczania niemal niezależnie od skali czy zorganizowania najmu.

Należy jednak uważać! Fakt uzyskania pozytywnej interpretacji indywidualnej nie gwarantuje pełnego bezpieczeństwa, jeśli stan faktyczny w rzeczywistości odbiega od tego opisanego we wniosku. Organy podatkowe w takich interpretacjach nie prowadzą dochodzenia, czy najem krótkoterminowy w praktyce nie ma cech usług hotelowych, lecz opierają się na tym, co napisze podatnik. Jeżeli ktoś przedstawi swoją działalność jako „wynajem mieszkania”, to KIS potwierdzi możliwość rozliczenia prywatnie – analizując jedynie przepisy dotyczące najmu jako takiego. Późniejsza kontrola może jednak ocenić, że w rzeczywistości świadczono usługi krótkotrwałego zakwaterowania, czyli de facto prowadzono niezarejestrowaną firmę.

W jednej z cytowanych interpretacji organ trafnie zauważył, że o uznaniu najmu za działalność gospodarczą decyduje całokształt okoliczności, a nie pojedyncze elementy. Zorganizowana, ciągła działalność zarobkowa cechuje się metodycznym, planowym działaniem z wykorzystaniem odpowiednich środków. Do przesłanek mogących wskazywać na „zorganizowany” charakter najmu zaliczono m.in.: formalną rejestrację firmy, współpracę z profesjonalnymi podmiotami (np. agencją zarządzającą najmem), świadczenie dodatkowych usług dla najemców, znaczną liczbę wynajmowanych nieruchomości lub częste zawieranie umów. Żaden z tych czynników sam w sobie nie jest decydujący, ale łącznie pozwalają ocenić, czy wynajem ma charakter biznesowy, czy pozostaje działaniem prywatnym.

Podsumowując, prawo nie narzuca wprost obowiązku zakładania działalności gospodarczej przy wynajmie krótkoterminowym – każdy przypadek trzeba ocenić indywidualnie. Jeżeli spełniamy warunki najmu prywatnego (wynajem ma charakter uboczny, okazjonalny, bez cech zorganizowanego świadczenia usług hotelowych), możliwe jest rozliczanie na zasadach prywatnych. Jednak w wielu typowych scenariuszach wynajmu na doby organ podatkowy może uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Poniżej wyjaśniamy, kiedy praktycznie wymagana jest rejestracja firmy (JDG) i jakie są konsekwencje takiego rozliczania.

Kiedy najem krótkoterminowy staje się działalnością gospodarczą?

Istnieje kilka typowych sytuacji, w których organy podatkowe z dużym prawdopodobieństwem uznają wynajem na krótki okres za pozarolniczą działalność gospodarczą (czyli wymagającą rejestracji firmy). Warto zadać sobie następujące pytania, analizując swój przypadek:

Jaki jest charakter umowy z gośćmi? Jeżeli podpisujesz z klientami typowe umowy najmu okazjonalnego i wynajmujesz głównie w celach mieszkaniowych, może to przemawiać za zwykłym najmem. Natomiast korzystając z platform typu Booking.com, zawierasz umowy w formie rezerwacji hotelowej – co jest kolejną przesłanką, że oferujesz usługę noclegową, nie tylko wynajem mieszkania.

Czy wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany? Jeśli wynajmujesz lokal regularnie, przez cały rok lub w każdy sezon, aktywnie zabiegasz o klientów (np. poprzez platformy Airbnb/Booking.com) i organizujesz ten proces w sposób systematyczny – to spełniasz kluczowe cechy działalności gospodarczej (ciągłość, zorganizowanie, nastawienie na zysk). Sporadyczny wynajem, np. raz na kilka miesięcy przy okazji wyjazdu właściciela (nawet za pośrednictwem platform OTA), trudniej uznać za działalność.

Ile nieruchomości udostępniasz i na jaką skalę? Posiadanie wielu mieszkań na doby lub uczynienie z tego głównego źródła dochodu wskazuje na profesjonalne podejście. Nawet przy jednym mieszkaniu jednak można prowadzić biznes noclegowy – wszystko zależy od intensywności wynajmu. Organy podkreślają, że brak limitu lokali w przepisach nie oznacza pełnej dowolności: przy dużej skali trudno obronić tezę o „ubocznym” charakterze takiej działalności.

Czy świadczysz dodatkowe usługi dla gości? Jeśli poza udostępnieniem lokalu zapewniasz rzeczy takie jak regularne sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana ręczników/pościeli, wyżywienie, organizacja czasu wolnego itp., to Twoja oferta przypomina usługi hotelowe. Najem prywatny co do zasady nie obejmuje takich świadczeń – im bardziej rozszerzony serwis, tym bardziej oczywiste, że mamy do czynienia z usługą zakwaterowania wymagającą firmy.

Czy korzystasz z zewnętrznych podmiotów w organizacji najmu? Powierzenie obsługi najmu profesjonalnej firmie (np. operatorowi zajmującemu się mieszkaniami na doby) nie przesądza automatycznie o konieczności założenia działalności – co potwierdza KIS. Jednak sam fakt współpracy z taką firmą może świadczyć, że najem jest zorganizowany na poważną skalę. Kluczowy jest rodzaj umowy z operatorem (o czym niżej).

Uwaga: Niezależnie od formalnej rejestracji firmy, pewne obowiązki i tak wystąpią, jeśli wynajmujesz na doby. Przykładowo, wykorzystywanie mieszkania na cele turystyczne oznacza konieczność płacenia wyższego podatku od nieruchomości (stawka dla lokali związanych z działalnością gospodarczą) czy zgłoszenia go do ewidencji obiektów noclegowych nawet wtedy, gdy nie masz oficjalnie firmy. Organy podatkowe wskazują, że sam sposób faktycznego używania lokalu decyduje o stawce tego podatku – nie ma znaczenia, czy rozliczasz dochody przez działalność czy prywatnie. Innymi słowy, jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom na krótkie pobyty, gmina może uznać lokal za wykorzystywany w działalności i naliczyć wyższy podatek od nieruchomości. Warto zgłosić taką zmianę przeznaczenia lokalu do urzędu gminy, aby uniknąć zaległości podatkowych.

Umowa z operatorem (pośrednikiem) a najem prywatny

Wiele osób korzysta z usług firm zarządzających najmem krótkoterminowym, licząc na odciążenie z obowiązków i może – przy okazji – na obejście konieczności zakładania własnej firmy. Kluczowe jest to, jaką umowę zawrzesz z takim operatorem:

• Umowa najmu długoterminowego z firmą – w tym modelu właściciel wynajmuje swoją nieruchomość firmie (operatorowi) na dłuższy okres, a firma dalej podnajmuje ją turystom na doby. Dla właściciela oznacza to klasyczny najem (na cele użytkowe, bo firma wykorzystuje lokal komercyjnie). Taki przychód można rozliczyć jako najem prywatny – jest to bezpieczniejsza opcja podatkowo dla właściciela. Trzeba jednak pamiętać, że najem na rzecz firmy nie korzysta ze zwolnienia z VAT (dotyczy ono tylko najmu na cele mieszkaniowe dla najemcy będącego osobą fizyczną). Jeśli jednak nie jesteś czynnym podatnikiem VAT (bo np. korzystasz ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł rocznie), w praktyce nie doliczasz VAT do czynszu.
• Umowa o zarządzanie najmem (prowizja od przychodów) – w tym przypadku właściciel pozostaje stroną wynajmującą wobec turystów, a firma zarządzająca tylko pośredniczy (za prowizję) w znalezieniu gości, sprzątaniu, kontakcie z klientem itp. Formalnie to właściciel świadczy usługę zakwaterowania turystom, tyle że z pomocą pośrednika. Taka sytuacja oznacza, że właściciel powinien mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą i rozliczać przychody już nie jako najem prywatny, lecz jako usługi noclegowe. Próba rozliczania takiego modelu prywatnie niesie ryzyko, że urząd zakwestionuje to przy ewentualnej kontroli (bo faktycznie właściciel osiąga przychód z usług hotelowych, a nie z najmu).

Wniosek: Jeżeli chcesz za wszelką cenę uniknąć zakładania firmy, jedyną względnie bezpieczną opcją wydaje się wynajem swojego lokalu firmie na długi termin, która dalej będzie go udostępniać turystom. Wówczas Twoim przychodem jest czynsz od tej firmy – możesz go opodatkować ryczałtem 8.5% jako najem prywatny (pamiętając o braku możliwości odliczenia kosztów, np. prowizji firmy – o czym dalej). Minusem jest jednak utrata kontroli nad wysokością zarobku (dostajesz z góry ustaloną kwotę od operatora, zwykle niższą niż potencjalny przychód z samodzielnego wynajmu). Większość osób preferuje jednak samodzielnie przyjmować rezerwacje, bo to może być bardziej opłacalne – wtedy praktycznie należy liczyć się z koniecznością założenia JDG.

Rozliczenie najmu z Airbnb i Booking.com – o czym pamiętać?

Jeżeli zdecydujesz się prowadzić wynajem krótkoterminowy jako działalność gospodarczą, masz do wyboru formy opodatkowania dochodu podobnie jak w każdej JDG. W praktyce najpopularniejsze są dwie opcje:

• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% / 12,5%) – stawka 8,5% ma zastosowanie do przychodów z najmu/zakwaterowania do kwoty 100 000 zł rocznie, a nadwyżka ponad 100 000 zł opodatkowana jest stawką 12,5%. Ryczałt jest prosty (płacisz podatek od przychodu bez pomniejszania o koszty), ale uwaga: prowizje serwisów typu Airbnb/Booking, opłaty dla pośredników ani żadne inne koszty nie zmniejszają kwoty przychodu – podatek płacisz od całości zapłaconej przez turystów kwoty. Jeśli ponosisz duże koszty (sprzątanie, media, wyposażenie, prowizje), ryczałt może okazać się mniej korzystny niż opodatkowanie dochodu.

• Zasady ogólne lub podatek liniowy (opodatkowanie dochodu) – wybierając zasady ogólne (skala 12%/32%) lub liniowy 19%, opodatkowujesz dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania. W działalności gospodarczej możesz wliczyć w koszty m.in. wydatki na utrzymanie i wyposażenie mieszkania, środki czystości, usługi sprzątania, a także prowizje pobierane przez platformy rezerwacyjne (potrzebna faktura od np. Airbnb). To pozwala znacząco obniżyć podstawę opodatkowania, zwłaszcza gdy koszty stanowią dużą część przychodów.

VAT: Wynajem krótkoterminowy, będący usługą zakwaterowania (PKWiU 55), podlega opodatkowaniu 8% VAT – chyba że przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego (limit 200 000 zł rocznie). Nie można tu korzystać ze zwolnienia właściwego dla najmu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, ponieważ wynajmując na doby nie świadczysz usługi najmu na cele mieszkaniowe (tylko turystyczno-biznesowe). W praktyce wiele drobnych podmiotów decyduje się pozostać „nievatowcami”, dopóki ich obroty nie przekroczą limitu – to legalne podejście, choć warto pamiętać o jednej pułapce. Korzystanie z Airbnb i Booking.com oznacza import usług z zagranicy (prowizje pobierają firmy z Irlandii czy Holandii). Nawet przy zwolnieniu z VAT musisz zarejestrować się jako podatnik VAT-UE i rozliczać VAT od tych prowizji w ramach importu usług (stosując odwrotne obciążenie). W praktyce polega to na składaniu deklaracji VAT-9M i odprowadzaniu 23% VAT od kwot prowizji zapłaconych np. Airbnb (choć sam możesz pozostać zwolniony z VAT w odniesieniu do swoich usług zakwaterowania, dopóki nie przekroczysz 200 000 zł przychodu ze sprzedaży).

Kasa fiskalna: Usługi krótkotrwałego zakwaterowania generalnie wymagają ewidencjonowania na kasie fiskalnej przy sprzedaży osobom fizycznym. Istnieją co prawda zwolnienia (np. gdy 100% zapłaty wpływa na konto bankowe), ale w praktyce przy najmie na doby trudno całkowicie uniknąć kasy fiskalnej. Od lipca 2020 r. obowiązkowa jest kasa online dla usług hotelarskich. Jeśli jednak wszystkie płatności otrzymujesz wyłącznie poprzez platformy internetowe (goście płacą przelewem za pośrednictwem Airbnb/Booking i Ty dostajesz środki na konto), możesz skorzystać ze zwolnienia z kasy dla sprzedaży ewidencjonowanej przelewem (ważne: spełnienie szczegółowych wymogów opisu przelewu). Warto skonsultować się ze swoim biurem rachunkowym w tej kwestii.ZUS: Dla wielu osób jedną z największych barier założenia firmy są składki na ubezpieczenia społeczne. Rzeczywiście, prowadzenie JDG wiąże się z koniecznością opłacania ZUS – chyba że działasz bardzo na małą skalę i skorzystasz z opcji działalności nierejestrowanej (o czym w kolejnym rozdziale). Przy dochodowym wynajmie jednego mieszkania, stała comiesięczna składka (w 2025 r. pełny ZUS to ok. 1500-1700 zł miesięcznie) może znacząco obniżyć opłacalność takiego biznesu. Dlatego zanim zarejestrujesz firmę, przekalkuluj, czy osiągane przychody udźwigną obciążenia ZUS i podatków. Możliwe formy optymalizacji to np. preferencyjny ZUS przez pierwsze 24 miesiące działalności (tzw. mały ZUS) lub wybór formy opodatkowania pozwalającej odliczyć wysokie koszty. Jeśli jednak wynajem ma charakter ciągły i zarobkowy, unikanie rejestracji firmy wyłącznie z powodu ZUS może być ryzykowne – fiskus i tak może potraktować Cię jak przedsiębiorcę, a wtedy składki trzeba będzie wyrównać za cały okres prowadzenia niezarejestrowanej działalności.

Dyrektywa DAC7 – koniec „anonimowości” najmu online

Dyrektywa DAC7 to unijna regulacja mająca na celu uszczelnienie systemu podatkowego w gospodarce cyfrowej. Obowiązuje w UE od 2023 roku i nakłada na platformy pośredniczące (takie jak Airbnb, Booking.com czy OLX) nowe obowiązki sprawozdawcze wobec fiskusa. Operatorzy tych serwisów muszą gromadzić i raportować do organów skarbowych szczegółowe informacje o użytkownikach zarabiających za ich pośrednictwem. Do przekazywanych danych należą m.in. dane identyfikacyjne (imię, nazwisko, adres zamieszkania, data urodzenia, NIP/PESEL) oraz informacje o uzyskanych przychodach z najmu krótkoterminowego – łączna kwota wypłat w danym roku, liczba wynajmowanych dni, adresy wynajmowanych nieruchomości, a nawet numery rachunków bankowych, na które wypłacano środki. W Polsce przepisy DAC7 zostały wdrożone w lipcu 2024 r, jednak platformy raportowały już od początku 2023 roku – pierwsze raporty za rok 2023 trafiły do fiskusa na początku 2024 roku. Oznacza to, że organy skarbowe mają teraz bezpośredni wgląd w transakcje dokonywane przez wynajmujących i aktywnie z tej wiedzy korzystają. Już w 2025 roku wielu podatników otrzymało pisma wszczynające kontrole w związku z nieujawnionymi dochodami z platform. Dla właścicieli mieszkań wynajmujących na krótko oznacza to konieczność wyjątkowo skrupulatnego rozliczania przychodów oraz dopełniania wszystkich obowiązków formalnych – unikanie opodatkowania czy prowadzenia działalności gospodarczej stało się w świetle DAC7 bardzo ryzykowne, bo fiskus z łatwością namierzy niezgłoszone dochody na podstawie raportów z platform i może nałożyć dotkliwe sankcje.

Działalność nierejestrowana a wynajem krótkoterminowy

Działalność nierejestrowana (nieewidencjonowana) bywa postrzegana jako kusząca furtka dla osób, które chcą prowadzić drobną działalność bez zakładania firmy. Na czym to polega? Jeśli Twoje przychody miesięczne z danej aktywności nie przekraczają 75% minimalnego wynagrodzenia, a w ostatnich 60 miesiącach nie prowadziłeś zarejestrowanej działalności – możesz legalnie nie rejestrować firmy w CEIDG. Taka nieformalna działalność nie podlega zgłoszeniu do ZUS i nie płacisz comiesięcznych składek. Musisz jednak rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego dochodu. W przypadku działalności nierejestrowanej dochód (przychód minus koszty) kwalifikowany jest do tzw. innych źródeł przychodu i opodatkowany na zasadach ogólnych (skala podatkowa 12%/32%). Nie płacisz zaliczek w trakcie roku – wykazujesz całość dochodu w zeznaniu rocznym.

Czy wynajem krótkoterminowy można prowadzić jako działalność nierejestrowaną? Teoretycznie tak, o ile spełniasz kryterium niskich przychodów. Przykładowo, jeśli udostępniasz turystom jeden pokój lub okazjonalnie całe mieszkanie i Twoje miesięczne wpływy z tego tytułu są niewielkie (np. tylko w sezonie letnim, średnio poniżej 3000 zł na miesiąc), to formalnie możesz korzystać z działalności nierejestrowanej. W praktyce jednak należy uważać:

• Jeśli w jednym z miesięcy przychód przekroczy limit (75% pensji minimalnej), powstaje obowiązek rejestracji firmy – i to z datą przekroczenia limitu. Łatwo wyobrazić sobie sytuację, gdzie np. w wakacje przychody znacząco wzrosną i próg zostanie przekroczony. Trzeba wtedy szybko założyć działalność, aby działać legalnie.
• Działalność nierejestrowana nie zwalnia z przestrzegania innych przepisów. Nadal obowiązują Cię ewentualne wymogi branżowe – np. rejestracja obiektu noclegowego w ewidencji prowadzonej przez gminę (tzw. ewidencja innych obiektów świadczących usługi hotelarskie) czy uiszczanie opłaty miejscowej/uzdrowiskowej, jeśli jest wymagana lokalnie. Musisz też odprowadzać wspomniany wyżej podatek od nieruchomości według wyższej stawki za lokal użytkowany w celach krótkoterminowego wynajmu (bez względu na to, czy masz firmę czy nie).
• Jako nievatowiec (zakładając przychody poniżej 200 000 zł rocznie) nie doliczasz VAT do swoich usług zakwaterowania. Pamiętaj jednak o rozliczeniu VAT od importu usług (prowizji Airbnb/Booking) – ten obowiązek dotyczy każdego, kto prowadzi samodzielnie wynajem na doby, nawet w ramach działalności nierejestrowanej. Musisz zarejestrować się do VAT-UE i składać odpowiednie deklaracje VAT dotyczące tych zagranicznych usług (to w praktyce jedyne dodatkowe zobowiązanie wobec VAT, dopóki nie przekroczysz progu sprzedaży).
• Prowadząc działalność nierejestrowaną, nie wystawisz faktury VAT (bo nie masz statusu podatnika VAT czynnego), ale na żądanie gościa powinieneś wystawić rachunek potwierdzający zapłatę. Brak wpisu w CEIDG nie zwalnia z obowiązków dokumentacyjnych – warto prowadzić ewidencję przychodów i kosztów choćby na własne potrzeby (aby prawidłowo obliczyć dochód do opodatkowania na koniec roku).

Podsumowując, działalność nierejestrowana a wynajem krótkoterminowy – jest to rozwiązanie możliwe wyłącznie dla bardzo małej skali działalności. Może stanowić przejściowy etap, np. gdy testujesz, czy wynajem na doby Ci się opłaca, albo gdy faktycznie wynajmujesz sporadycznie. Trzeba jednak pilnować wysokości wpływów i być gotowym do rejestracji firmy, gdy tylko biznes się rozkręci. Ponadto pamiętaj, że nawet bez firmy Twoje dochody nie są zwolnione z opodatkowania – po prostu rozliczasz je jako osoba prywatna (składki ZUS Cię omijają, ale podatek dochodowy zapłacić trzeba).

Jak uzyskać interpretację indywidualną KIS?

Jeśli nadal masz wątpliwości, czy w Twojej sytuacji musisz założyć działalność gospodarczą przy wynajmie krótkoterminowym, dobrym pomysłem jest wystąpienie o interpretację indywidualną do Krajowej Informacji Skarbowej (KIS). Indywidualna interpretacja chroni Cię w razie sporu z fiskusem – o ile opiszesz dokładnie stan faktyczny i zastosujesz się do uzyskanej opinii, organy podatkowe nie mogą Ci nic zarzucić.

Jak wystąpić o interpretację? Należy złożyć wniosek (formularz ORD-IN) do Dyrektora KIS, opisując swoją sytuację (np. jak zamierzasz wynajmować, na jaką skalę, czy oferujesz dodatkowe usługi, czy lokal jest wykorzystywany też prywatnie itd.) i zadając konkretne pytanie, np.: czy przychody z takiego najmu mogę kwalifikować do źródła najmu prywatnego, czy też stanowią one działalność gospodarczą?. Wniosek podlega opłacie 40 zł od każdego odrębnego zagadnienia- dowód opłaty dołącz do wniosku. Można go złożyć elektronicznie poprzez e-PUAP (na Portalu Podatkowym Ministerstwa Finansów dostępny jest kreator zapytań – tzw. formularz „Masz pytanie? Napisz do nas”) lub wysłać pocztą tradycyjną. Czas oczekiwania wynosi do 3 miesięcy (choć często odpowiedź przychodzi szybciej). W interpretacji otrzymasz pisemne stanowisko Dyrektora KIS co do Twojej sprawy, wraz z uzasadnieniem prawnym. Taka interpretacja jest wiążąca dla urzędu skarbowego wobec Ciebie – oznacza to, że postępując zgodnie z interpretacją, masz ochronę prawną nawet jeśli później zmieni się linia orzecznicza. Warto jednak wiedzieć, że interpretacja chroni tylko w zakresie opisanym we wniosku. Jeżeli w praktyce Twoja działalność będzie się różnić od przedstawionego opisu (np. we wniosku zadeklarujesz brak dodatkowych usług, a potem faktycznie będziesz je świadczyć), interpretacja może nie zapewnić ochrony.

Podsumowanie

Czy muszę mieć działalność gospodarczą przy wynajmie krótkoterminowym? – to zależy od okoliczności. Polskie prawo pozostawia pewną elastyczność w klasyfikacji przychodów z najmu. Jeśli wynajem mieszkania na Booking.com czy Airbnb ma charakter czysto prywatny, okazjonalny i nieprzypominający zorganizowanej usługi hotelowej, istnieje możliwość rozliczania go jako najem prywatny (ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych). Takie podejście pozwala uniknąć płacenia ZUS i uprościć rozliczenia, ale niesie ryzyko – organy podatkowe mogą zakwestionować brak firmy, zwłaszcza gdy skala działalności jest większa lub charakter wynajmu wskazuje na biznes. W świetle wielu interpretacji i orzeczeń każdy wynajmujący mieszkanie musi sam ocenić, czy jego przypadek kwalifikuje się jeszcze jako zarządzanie prywatnym majątkiem, czy już jako działalność zarobkowa wymagająca rejestracji.

W praktyce wynajem krótkoterminowy najczęściej wymaga założenia firmy (JDG). Właściciele mieszkań na doby powinni być przygotowani na dopełnienie obowiązków przedsiębiorcy – rejestrację działalności, odprowadzanie podatków (w tym VAT od usług zakwaterowania powyżej limitu), rejestrację w Urzędzie Gminy oraz potencjalnie wyposażenie się w kasę fiskalną. Również podatek od nieruchomości i lokalne opłaty (np. klimatyczna) będą wyższe, gdy świadczymy usługi noclegowe. Działalność nierejestrowana może być ewentualnym rozwiązaniem tylko przy bardzo małych przychodach i powinna być traktowana przejściowo.Na koniec warto podkreślić: podatki i przepisy w Polsce wciąż podlegają zmianom, a organy mają różne podejścia do najmu krótkoterminowego. Dlatego najbezpieczniej skonsultować się z doradcą podatkowym przed rozpoczęciem takiej działalności lub wystąpić o oficjalną interpretację indywidualną dla własnego przypadku. Indywidualna porada pomoże rozwiać wątpliwości co do obowiązków i pozwoli uniknąć kosztownych błędów. Wynajem na doby może być świetnym źródłem dochodu, ale należy go prowadzić świadomie i zgodnie z obowiązującymi przepisami – wtedy będzie zarówno opłacalny, jak i bezpieczny.