Najem okazjonalny czy tradycyjny?

Wielu przedsiębiorców posiadających nieruchomości na wynajem obawia się rozpocząć ten rodzaj biznesu. Zarządzanie apartamentem to kolejny krok, jednak a początku nadal pozostaje do podjęcia decyzja, czy ten biznes jest odpowiedni. Nic dziwnego, biorąc pod uwagę, że polskie prawo jest, a raczej – do niedawna było stanowczo swego rodzaju „prawem najemcy”. To najemca ma większe prawa i korzystniej interpretowane przepisy niż wynajmujący. Taka kolej rzeczy sprawia, że lokatorzy są skutecznie chronieni, co potencjalnie wydaje się bardzo uczciwe i pożądane z punktu widzenia najemcy, jednak nierzadko ochrona ta jest kosztem właściciela nieruchomości i jego interesu. Ten stan może skutecznie zniechęcić do wynajmu, a szczególnie ryzyko gospodarcze wynikające z tych niedopracowanych przepisów prawa. Na szczęście są rozwiązania, z których wynajmujący może skorzystać, aby optymalnie zabezpieczyć swoje interesy. W tym artykule poruszymy jeden z najpopularniejszych sposobów, czyli najem okazjonalny. Wytłumaczymy, czym jest, na czym polega i co odróżnia go od tradycyjnego wynajmu nieruchomości.

Sposób na zabezpieczenie Twojego interesu

Interpretacji pojęcia „najmu okazjonalnego” bywa tak wiele, jak wiele jest osób poszukujących mieszkania na wynajem. To zrozumiałe, również to, że samo słowo „okazjonalny” nie kojarzy się z czymś stałym, czyli bezpiecznym. Dlatego warto rozpocząć od jasnego wyjaśnienia tego pojęcia i podkreślenia, że nie traktuje ono o wynajmie nieruchomości na doby, czy na przykład określone, ale przerywane okresy. Pod tym względem najem okazjonalny nie różni się od najmu tradycyjnego, a samo, często źle interpretowane pojęcie, wywodzi się z ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Ustawa wydana 17.12.2009 roku jest dokumentem niezwykle istotnym w kwestii interpretacji i zrozumienia pojęcia najmu okazjonalnego w obecnym stanie prawnym. Uchwalona została po to, aby zapewnić więcej bezpieczeństwa właścicielom nieruchomości, niż gwarantowały możliwości dostępne do 2009 roku. Mówi ona o możliwości eksmisji najemcy w procedurze uproszczonej. Jako główną różnicę można wskazać brak konieczności zapewnienia najemcy lokalu zastępczego, co bardzo ułatwiło i skróciło proces eksmisji lokatora, który nie stosowałby się do treści podpisanej umowy najmu. W późniejszym etapie ustawodawczym, w roku 2017 można zauważyć dodatkowe zmiany, które uwzględniają do dnia dzisiejszego dwie instytucje: najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

W obu przypadkach chodzi o te same warunki najmu, jednak dedykowane innym podmiotom. Najem okazjonalny, jako najem dla osób fizycznych i najem instytucjonalny – dla przedsiębiorców. Podsumowując: co zmieniła ustawa wprowadzająca możliwość oferowania najmu okazjonalnego? Przede wszystkim znacząco zmniejszyła obawy właścicieli nieruchomości, pozwalając na komfortowy wynajem i prowadzenie biznesu. W przypadku kłopotliwych lokatorów, którzy nie wywiązują się z zawartej umowy lub w inny rażący sposób korzystają z nieruchomości, można wypowiedzieć umowę bez konieczności przechodzenia przez ogrom formalności związanych z procedurą eksmisji. Wielu właścicielom oszczędziło to miesięcy, a często i lat sądowych batalii oraz strat finansowych wynikających z tego okresu. Z perspektywy najemcy brak konieczności zapewniania mu lokalu socjalnego może być niekorzystny, podobnie jak brak okresu ochronnego względem eksmisji na bruk. Jednak przy dobrych zamiarach i uczciwym podejściu potencjalnego lokatora nie powinno być to problemem.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?

Między tymi dwiema umowami można znaleźć zarówno podobieństwa, jak i różnice. Dla obu stron najważniejsze są jednak różnice pomiędzy tym sposobem wynajmu a wynajmem tradycyjnym, do którego zasad większość zdążyła się już przyzwyczaić. Wśród kilku podstawowych różnic jedną z głównych jest fakt, że umowa najmu okazjonalnego to dokument, który ma przede wszystkim zabezpieczać wynajmującego. Stosowana do niedawna tradycyjna umowa najmu oferowała coś zupełnie odwrotnego, chroniąc głównie interes wynajmującego. To również jeden z głównych powodów, dla których obecnie właściciele nieruchomości wybierają właśnie ten rodzaj umowy.

Kolejną zauważalną różnicą jest czas trwania każdej z umów. W przypadku umowy tradycyjnej można określić dowolny okres najmu, a nawet pokusić się o umowę na czas nieokreślony. Najem okazjonalny wymaga pewnych zapisów, określa też maksymalny czas trwania umowy, czyli dziesięć lat. Z kwestii formalnych niezbędne jest również oświadczenie przyszłego najemcy sporządzone u notariusza i złożenie go w odpowiednim urzędzie skarbowym. Jak można zauważyć, umowa najmu okazjonalnego będzie wiązała się z większą liczbą formalności, ale jej zalety są niepodważalnie większe niż problem związany z odnawianiem umowy. Wznowienie umowy najmu może być dobrą okazją do zmian jej warunków lub wysokości czynszu, więc i to może mieć swoje zalety.

Najem okazjonalny – wymagania formalne

Skuszeni zaletami umowy najmu okazjonalnego właściciele nieruchomości nie mogą zapomnieć o dopilnowaniu  niezbędnych formalności, o których pokrótce wspomnieliśmy we wcześniejszym akapicie. Najważniejsze, aby umowa najmu okazjonalnego została zawarta w formie tradycyjnej – na piśmie. W tym przypadku wiadomości elektroniczne, czy umowa ustna nie mają zastosowania. Drugą z kwestii jest nieprzekraczanie wyżej wspomnianego maksymalnego czasu wynajmu, czyli  dziesięciu lat.

Do umowy najmu najemca zobowiązany jest dołączyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i opuszczenia lokalu, jednocześnie wskazując adres lokalu zastępczego, do którego może się udać. Lokal zastępczy również musi być potwierdzony, dla bezpieczeństwa właściciela lokalu. Takim zabezpieczeniem jest oświadczenie właściciela wskazanej nieruchomości lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego.

Po dopełnieniu formalności między stronami przychodzi czas na obowiązki wynajmującego a pierwszym z nich jest zgłoszenie w ciągu 14 dni od podpisania umowy faktu jej zawarcia do właściwego urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku wiąże się nieskutecznością takiej umowy, nawet jeżeli wszystkie pozostałe wymagania będą spełnione. Proces należy powtórzyć po dziesięciu latach od podpisania umowy lub po jej wygaśnięciu, jeżeli czas zawarcia był inny niż maksymalny.

Najem okazjonalny z perspektywy wynajmującego

Zastanawiasz się, czy to dobre rozwiązanie? Może obawiasz się, że taka forma umowy najmu nie spodoba się najemcy i ciężko będzie Ci znaleźć chętnych? Takie obawy są zupełnie niepotrzebne. Tak naprawdę możesz jedynie zyskać. Nawet jeżeli trudniej będzie Ci znaleźć idealnych najemców, z całą pewnością odpadną Ci interesanci z nie do końca uczciwymi zamiarami, a zostaną świadomi i rzetelnie podchodzący do kwestii wynajmu lokatorzy.

Najważniejsze informacje, które są istotne dla najemców i warto przekazać im je, tłumacząc zasadność takiej, a nie innej umowy najmu to:

To wszystkie najistotniejsze różnice między umową tradycyjną, a umową najmu okazjonalnego kluczowe dla najemcy.

Najem okazjonalny z perspektywy najemcy

Umowa najmu okazjonalnego jest naprawdę bardzo czytelną formą umowy i dla większości wynajmujących nie powinna stanowić żadnego problemu. Jednak fakt, że w momencie wygaśnięcia umowy lokator ma tak naprawdę siedem dni na wyprowadzkę, może budzić pewne obawy. Jeżeli zostanie o tym jasno powiadomiony, a najpewniej będzie to czytelnie zapisane w umowie – uczciwy lokator powinien być zupełnie spokojny.

Spokojny za to z pewnością może być właściciel nieruchomości, którego niegdyś niechroniony interes stawiał go w często bardzo niezręcznych i nerwowych sytuacjach, a dziś wystarczy, że skorzysta ze sporządzonego wcześniej oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej i niemal natychmiast eksmituje nieuczciwego lokatora.

W Polsce wynajem mieszkań stanowi dużą część gospodarki. Taka popularność sprawia, że dla płynności biznesu i bezpieczeństwa przedsiębiorcy wręcz powinno się korzystać z umowy najmu okazjonalnego. Wciąż jednak bywają lokatorzy obawiający się tej formy, a nawet sami właściciele przyzwyczajeni do tradycyjnej umowy najmu nie dopilnowują swoich interesów, co kończy się różnym skutkiem.

Jak skutecznie zarządzać apartamentem lub mieszkaniem na wynajem?

Jeżeli posiadasz już wszystkie informacje na temat tego, jak bezpiecznie prowadzić biznes dotyczący wynajmu nieruchomości i decydujesz się podjąć to wyzwanie, koniecznie zadbaj o to, aby w prosty i nowoczesny sposób zarządzać wszystkimi aspektami swojego interesu. Podstawowym narzędziem jest system rezerwacji noclegów online nazywany inaczej channel manager. Sprawdza się nie tylko w przypadku średnich i większych obiektów noclegowych, ale również do zarządzania apartamentami czy innymi lokalami na wynajem. Funkcje, które oferuje ułatwiają terminowość działań, płatności i innych obowiązków związanych z lokalem. Większość przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości zarobkowo, stawiających na wygodę i nowoczesność korzysta już z systemu rezerwacji noclegów inaczej nazywanych channel manager, który w pełni zdalnie pozwala pilnować swojego biznesu.