Najem średnioterminowy – jak zarabiać i budować stabilny biznes nieruchomościowy?
Najem średnioterminowy zyskuje na popularności wśród inwestorów nieruchomości. Stanowi złoty środek pomiędzy najmem krótkoterminowym a długoterminowym, łącząc elastyczność z regularnym dochodem. W tym artykule dowiesz się, czym jest najem średnioterminowy, dlaczego warto się nim zainteresować i jak zbudować na nim dochodowy i stabilny biznes.
1. Czym jest najem średnioterminowy?
Najem średnioterminowy to forma wynajmu nieruchomości na okres od 1 do 12 miesięcy. Jest szczególnie popularny wśród:
- osób w relokacji
- pracowników kontraktowych
- studentów zagranicznych
- cyfrowych nomadów
- osób remontujących własne mieszkania
W przeciwieństwie do najmu krótkoterminowego, nie wymaga częstej obsługi gości, a jednocześnie przynosi wyższe przychody niż klasyczny najem długoterminowy.
Czym różni się najem średnioterminowy od innych form wynajmu?
| Cecha | Najem krótkoterminowy | Najem średnioterminowy | Najem długoterminowy |
| Czas trwania | 1-30 dni | 1-12 miesięcy | 1 rok+ |
| Dochód | Wysoki, ale nieregularny | Stabilny i wysoki | Stabilny, ale niższy |
| Zaangażowanie | Wysokie | Średnie | Niskie |
| Grupa docelowa | Turyści | Ekspaci, profesjonaliści | Lokalsi |
| Wymogi formalne | Często działalność gospodarcza | Zależnie od długości najmu | Umowa cywilna |
2. Dlaczego warto inwestować w najem średnioterminowy?
Wyższe dochody niż z najmu długoterminowego
- czynsze w najmie średnioterminowym są zwykle wyższe niż w najmie długoterminowym (nawet o 20-50%), choć niższe niż w krótkoterminowym
- przy dobrze dobranej lokalizacji i standardzie mieszkania może to oznaczać lepszy zwrot z inwestycji (ROI)
Niższa rotacja i koszty niż w najmie krótkoterminowym
- mniej zmian najemców niż w wynajmie dobowym, co zmniejsza częstotliwość sprzątania, przekazywania kluczy i organizacji rezerwacji
- niższe koszty operacyjne przy zachowaniu atrakcyjnych stawek czynszowych
Mniejsze ryzyko zaległości i problematycznych najemców
- najemcy średnioterminowi to często profesjonaliści, pracownicy zdalni, relokowani pracownicy, studenci zagraniczni, lekarze na kontraktach itd.
- to osoby, które nie mają interesu w zadłużaniu się czy dewastowaniu nieruchomości, bo planują zostać krótko, ale w dobrych warunkach
Elastyczność dla właściciela
- możesz dostosować strategię wynajmu do sezonu (np. średnioterminowy jesień-wiosna, a krótkoterminowy latem)
- w razie potrzeby możesz łatwiej odzyskać lokal, np. gdy chcesz sprzedać mieszkanie lub je samodzielnie wykorzystać
Korzystne przepisy podatkowe i formalne
- w wielu krajach, w tym w Polsce, najem średnioterminowy nie wymaga dodatkowych pozwoleń ani rejestracji działalności gospodarczej, jak to bywa przy najmie krótkoterminowym
- możliwość rozliczania się ryczałtem 8,5% (do pewnego limitu)
Rosnący popyt
- coraz więcej osób podróżuje służbowo, pracuje zdalnie lub relokuje się czasowo – to generuje realny popyt na komfortowe mieszkania na kilka tygodni lub miesięcy
- po pandemii zmieniły się wzorce pracy i mobilności – najem średnioterminowy zyskał na znaczeniu
Możliwość profesjonalizacji i automatyzacji
- platformy takie jak Flatio, Spotahome, HousingAnywhere, Airbnb (z opcją „monthly stays”) czy specjalistyczne PMS-y (systemy zarządzania najmem) jak BedBooking pozwalają zautomatyzować obsługę wynajmu
3. Jakie nieruchomości najlepiej nadają się pod najem średnioterminowy?
Typy nieruchomości idealne pod najem średnioterminowy
Kawalerki i mieszkania 2-pokojowe
- największy popyt wśród singli, pracowników relokowanych, studentów zagranicznych, par bez dzieci
- łatwe w umeblowaniu, sprzątaniu i utrzymaniu
- przystępne cenowo dla najemcy i szybciej się wynajmują
Mieszkania z oddzielnymi pokojami (dla współlokatorów)
- popularne przy najmie pokoi na kilka miesięcy – np. wśród studentów Erasmusa, młodych pracowników, obcokrajowców
- dobrze sprawdzają się 3-4 pokojowe mieszkania, gdzie każdy ma prywatną przestrzeń
Mieszkania typu „turn-key” – gotowe do wejścia
Najemcy średnioterminowi oczekują w pełni wyposażonego mieszkania, w tym:
- kuchnia z naczyniami i sprzętem
- szybki internet
- pralka, czasem zmywarka
- miejsce do pracy lub nauki- wygodne biurko i krzesło
- pościel, ręczniki (opcjonalnie)
Nieruchomości w stanie deweloperskim bez wyposażenia się nie sprawdzą bez dużej inwestycji w wykończenie.
Lokalizacja – klucz do sukcesu
Najlepsze lokalizacje:
- Bliskość centrów biznesowych i biurowców: popyt ze strony pracowników relokowanych i firm.
- W pobliżu uczelni i szkół językowych: dla studentów zagranicznych i uczestników programów wymiany.
- Dobre połączenia komunikacyjne (metro, autobus): najemcy chcą wygodnego i szybkiego dojazdu.
- Blisko szpitali i placówek medycznych: dla lekarzy na kontraktach, pielęgniarek, pacjentów przyjeżdżających na leczenie.
- Atrakcyjne dzielnice z dobrą infrastrukturą: sklepy, siłownie, kawiarnie, parki – liczy się jakość życia.
Czego unikać?
- mieszkania w kiepskim standardzie – najemcy średnioterminowi oczekują komfortu porównywalnego z hotelem lub Airbnb
- lokalizacje na obrzeżach miast bez dobrej komunikacji – duże ryzyko braku zainteresowania
- wspólne łazienki lub brak prywatności – nawet w wynajmie pokojów, komfort się liczy
- brak wyposażenia – najemcy nie będą kupować mebli czy garnków na 3 miesiące
4. Jak znaleźć najemców?
W najmie średnioterminowym warto wykorzystać różne kanały dotarcia:
- portale typu: RentFlat Poland, Spotahome, Flatio, OLX, Otodom, Rentberry,
- platformy dla cyfrowych nomadów: Airbnb (filtr „monthly stays”), HousingAnywhere,
- współpraca z firmami relokacyjnymi i agencjami HR,
- własna strona www z ofertą i formularzem kontaktowym.
Zadbaj o profesjonalne zdjęcia, rzetelny opis i jasno określone warunki najmu.
Formalności i opodatkowanie
W przypadku najmu średnioterminowego możesz działać jako osoba prywatna lub prowadząc działalność gospodarczą. Kluczowe kwestie:
- rodzaj umowy: umowa najmu okazjonalnego lub zwykła cywilna,
- kaucja – standardowo 1-miesięczna,
- rozliczenie podatku – najczęściej ryczałt 8,5% (do 100 000 zł) lub 12% powyżej.
Warto skonsultować się z doradcą podatkowym, szczególnie przy większej liczbie nieruchomości.
5. Jak zbudować stabilny biznes na najmie średnioterminowym?
Oto kluczowe kroki:
- Rozpocznij od jednej nieruchomości, przetestuj lokalny rynek i poznaj potrzeby najemców.
- Ustal model działania – samodzielna obsługa czy zlecenie firmie zarządzającej?
- Dbaj o jakość obsługi klienta – szybka reakcja na usterki, przejrzysta komunikacja.
- Zautomatyzuj procesy – kalendarze rezerwacji, podpisywanie umów online, systemy płatności.
- Skaluj swój portfel – po zdobyciu doświadczenia inwestuj w kolejne mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach.
Podsumowanie
Najem średnioterminowy to świetny sposób na maksymalizację dochodów z nieruchomości przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka i zaangażowania czasowego. Wymaga jednak dobrego przygotowania, znajomości rynku i strategicznego podejścia. Jeśli szukasz modelu inwestycyjnego, który sprawdzi się w niepewnych czasach – to właśnie on może być Twoim najlepszym wyborem.
